不動産を売ったとき、「思ったより高く売れたからラッキー♪」なんて喜んでいるだけではいけません。
もしかすると、あなたが手にしたお金に多額の税金がかかって計画が崩れる場合もあります。
ここでは、難しい話は無しにして不動産売却で1番よくあるパターンから税金のお話をしていきます。
「居住用」の「自宅」を売る場合、利益が3000万円までであれば税金がかからない！
これはあくまで上記の条件が当てはまる人だけです。
「収益用」や「別荘」等は該当しませんので注意！
それでは詳しく見ていきましょう。
今自分が住んでいる自宅を売る場合
不動産売却で1番よくあるパターンは自宅の売却です。
ここでのポイントは「買った時より高く売れたかどうか。」
買った時より安くで売れた場合は所得税がかかりません。
ただこの時代、買った時より高く売れて税金を払うことは本当に珍しいです。
というのも「買った不動産の場所がたまたま人気になった」や「インバウンドの効果でたまたま価値が高騰した」などの、よっぽど運が良い人でない限り、人口が減る一方の日本では、一般の人が狙って不動産で利益を上げるのはまず不可能に近いくらい難しいからです。
（不動産屋さんでもそんなに上手くいきません。）
しかも、買った時より高く売れたとしても、その利益が3000万円までに抑えられれば、支払う税金を無しにできますので、なおさら税金を支払う可能性は低くなります。（3000万円特別控除）
少し具体的に言うと、まず家を「買った金額」から、「売れた金額」と「売る際にかかった費用」を引きます。
この時点でマイナスなら所得税はかかりません。
さらに、もしプラスであってもその額が3000万円までであれば所得税はかからないのです。
「売る際にかかった費用」とは、売ったときに不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代などの諸経費のことです。
※「買ったときの金額」が不明の場合はまた別の機会にご説明します。
3000万円以上利益が出た人の場合
幸運にも、買った時より利益が3000万円以上出た人の場合、その越えた分に下記の税率を掛けた税金が発生してします。
長期譲渡所得（5年以上所有していた人）→利益の20.315%（所得税15%＋住民税5%+復興特別所得税）
短期譲渡所得（所有期間が5年以下の人）→利益の39.63%（所得税30%＋住民税9％+復興特別所得税）
※平成25年1月1日～令和19年12月31日までは、復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされます。
例えば、8年所有した自宅の利益が4000万円出た場合。
4000万円（利益）-3000万円（特別控除）＝1000万円（課税される金額）
1000万円×20.315％＝203.15万円（納める譲渡所得税）
この場合は203.15万円を税金として国に納めることになります！
3000万円の特別控除を使うときの注意点
不動産が高く売れた人にとってはとてもありがたい3000万円特別控除。
しかしこれには注意するべきポイントがあります。
それは買い替え先で住宅ローン控除が使えないことです！
要は「売却で利益を得たのだから買うときの控除は使えませんよ」ということ。
なので、売却の利益が少ない場合は、買い替え先で住宅ローン控除を存分に使えるのであれば3000万円特別控除は使わずに住宅ローン控除を適用させましょう。
具体的には、一般的な新築一戸建てを購入するのに3000万円のローンを組んで最長13年のローン控除を受けた場合、MAXで273万円が国から返ってくるので、売却のときにそれ以下の利益の場合は住宅ローン控除を受けるべきです。
まとめ
おさらいすると、
・買った時より安くで売れた場合は税金がかからない。
・高くで売れたとしても利益が3000万円までであれば税金がかからない。（3000万円特別控除）
・3000万円以上利益が出た場合は、利益の20.315%（長期所有）か利益の39.63%（短期所有）がかかる。
・3000万円特別控除と住宅ローン控除は一緒に使えない。
です！
これから自宅を売ろうとしている人はこれらを参考にして、少しでも賢く売却しましょうね。
