賃金が上がらないこの時代。
株や不動産投資などの資産形成が大事な時代になってきています。
最近不動産投資が話題になっているけど、どうやって儲けるの？
今回は、不動産投資って何から始めればいいの？というサラリーマン大家を目指す初心者のために、不動産投資の基礎中の基礎を伝授します！
まずは利益が少なくても少額で手に入る不動産から始めよう。
あなたがサラリーマンで資産運用としての不動産投資を考えているとしましょう。
その場合、出来るだけ手元にお金を残して不動産を買いたいと思っているはずです。
不動産を買うには、
①現金一括で買う。
②銀行から融資を受けて買う。
の２つの方法がありますが、圧倒的に②の人が多いです。
せっかく不動産で儲けたいと思っているのに手元のお金を使ってしまうのはもったいないからです。
サラリーマンが不動産投資をするには、銀行からお金を借りるために信用と実績を作っていかないといけません。
そのためには、はじめの一歩として安い不動産を買うためのお金を銀行から借りて、運用しながら実績を積むようにしましょう。
そしてある程度の期間不動産を運用できれば、次の不動産の融資を受ける準備が整ってくるのです。
不動産投資で利益を得るには家賃収入か転売利益で。
不動産投資で収入を得るというのはどういうことでしょうか？
大きくはこの二つの方法です。
①賃借人からの家賃収入を得る。 ②仕入れ額より高く転売する。
代表的なものは、家賃収入で儲けを得るという考え方ですね。
上記でお伝えした銀行からお金を借りて、その返済額より家賃収入が多ければ、儲けが出るという考え方です。
家賃収入 メリット ・安定的に収入を得られる。 ・転売よりは税金を安く抑えられる。 デメリット ・1発で大きな利益は得られない。 ・賃借人がいなければ手持ちから銀行へ返済をしなくてはいけない。
もう一つは転売で利益を得る考え方。
例えば1000万円円で買った不動産を1500万で売れば500万円の儲けです。
転売 メリット ・1発で大きな利益をあげられる可能性がある。 ・短期間で完結出来る。 デメリット ・所有期間によっては税金の支払いがかなり大きくなる。 ・仕入れ額を間違えると一気にマイナスになる。
どちらの方法が良いかはあなたの性格や物件に寄りますが、上手くこの２つを組み合わせることで安定的に利益を得るという考え方もありますよ。
例えば、購入して5年間家賃収入を得た後に売却して利益を得るなど、リスクを少しでも減らすことで損を避けましょう。
具体的にどんな物件が良いのか
不動産投資のための物件の種類は下記の通りです。
- マンションの一室
- 賃貸マンション一棟
- 一戸建て（中古、もしくは新築）
この中で1番手軽に手に入れられるのはマンションの一室です。
エリアに応じてワンルームからファミリー物件まで色々な間取りがありますし、古めのワンルームであれば500万円程度から買えるものもあるのです。
「利回り」や「資産価値」など色々な要素が必要な不動産投資ですが、まずは無理をしない予算内で堅実な投資をしましょう。
利回りは大事だが追いかけすぎると危険
不動産投資で無視出来ないのが「利回り」です。
不動産投資の利回りとは、「1年間で、買った金額の何%を回収できるか」という数字です。
例えば1000万円の物件を買って年間80万円の家賃収入があったとしましょう。
その場合、80万円÷1000万円＝0.08、この場合の利回りは8%という計算になります。
この計算を素早くできるようになれば、売りに出た物件をいくらで買っていくらで貸せば、利回りはこれくらいになる…という考えができるようになります。
ただ！
この利回りだけに目を奪われてはいけません。
利回りが高く設定されている物件の場合、下記のことが考えられます。
・古い物件で設備のメンテナンスが早々に必要な可能性。
・現在の家賃が相場より高めに設定されていて、今の賃借人が退去した場合、家賃を低くしないといけない可能性
この場合、買ったもののすぐにお金が必要になって結局思っていた利回りで回らないケースがあるので要注意です。
賃借人がいなくても銀行の支払いは続くので、利回りが低くてもずっと住んでもらうのが1番大事かもしれません。
初めの一歩は、何より安定的に収入を得られる不動産を選ぶべきですよ！
まとめ
今回は不動産投資の基礎中の基礎のお話でした。
不動産投資への興味は増しましたか？
株の利回りが一般的に1～3％と言われている中で、不動産投資でうまくいけばその倍以上の成果を得ることができます。
もしもっと不動産投資を深く知りたいという人は、次回もう少し深く切り込んだお話をしますので乞うご期待です！
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